A tributação das operações de venda de bens imóveis por pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido é matéria controvertida na jurisprudência, com embates entre os contribuintes e o Fisco Federal. A discussão reside em que saber quando essa operação é realizada no exercício de suas atividades típicas (operacionais), sendo reconhecida como "receita da atividade", ou se, ainda, a operação é atípica (não operacionais), o que, por sua vez, implicará na apuração de ganho de capital. Receita bruta, de acordo com o Decreto-Lei n.o 1.598, de 26 de dezembro de 1977 ("Decreto-Lei n.o 1.598/1977"), corresponde:

(i) ao produto da venda de bens nas operações de conta própria,

(ii) ao preço da prestação de serviços em geral,

(iii) ao resultado auferido nas operações de conta alheia e

(iv) as demais receitas da atividade ou objeto principal da pessoa jurídica.

Noutras palavras, a receita bruta corresponde as receitas oriundas das atividades-fim desenvolvidas pelo contribuinte. Por seu turno, o ganho de capital corresponde aos resultados na alienação, na baixa por perecimento, extinção, desgaste, obsolescência ou exaustão, ou na liquidação de bens do ativo não circulante classificados como investimentos, imobilizado ou intangível.

Com efeito, nos termos do artigo 44 da Lei n.o 8.981, de 20 de janeiro de 1995 ("Lei n.o 8.981/1995") combinado com os artigos 25 e 28 da Lei n.o 9.430, de 27 de dezembro de 1996 ("Lei n.o 9.430/1996"), a apuração da base de cálculo do Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica ("IRPJ") e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido ("CSLL") pelo lucro presumido será realizada em períodos de apuração trimestrais, mediante a soma de 2 (duas) grandezas:

(i) o resultado da aplicação dos percentuais previstos nos artigos 15 e 20 da Lei n.o 9.249, de 26 de dezembro de 1995 ("Lei n.o 9.249/1995") sobre a receita bruta e

(ii) o montante correspondente aos ganhos de capital, rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras e resultados positivos e demais receitas.

Relativamente à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social ("COFINS") e à contribuição ao Programa de Integração Social ("PIS"), a Lei n.o 9.718, de 27 de novembro de 1998 ("Lei n.o 9.718/1998") determina a incidência das contribuições sociais sobre o faturamento, assim entendido como a receita bruta auferida mensalmente pelo contribuinte. Por sua vez, os ganhos de capital não se sujeitam à incidência das aludidas contribuições (justamente, por não se enquadra- rem como receita bruta).

É neste contexto que o presente artigo examinará o tratamento tributário aplicável sobre as operações de venda de bens imóveis5, em função da destinação ou uso dado ao imóvel pela pessoa jurídica titular do ativo e, especialmente, nas situações em que essa destinação ou uso do ativo é modificado (e o ativo é colocado à venda), como se verifica, por exemplo, com holdings imobiliárias que decidem vender bens imóveis anteriormente alugados a terceiros.

Autores:

Andréa Medrado Darzé Minatel é Doutora e Mestre em Direito do Tributário pela PUC-SP, professora Direito Tributário do IBET, ex-Juíza do Tribunal de Impostos e Taxas de São Paulo - TIT; Advoga- do, sócia da Minatel Advogados.

Gustavo Froner Minatel é Mestre em Direito do Tributário pela PUC-SP, professor Direito Tributário da PUC-Campinas, da FACAMP e do IBET, ex-Juiz do Tribunal de Impostos e Taxas de São Paulo - TIT; Advogado, sócio da Minatel Advogados.

Guilherme Froner é Especialista em Direito Tributário pela COGEAE-PUC-SP, Especialista em Direito Tributário Internacional pelo Instituto Brasileiro de Direito Tributário - IBDT e Especialista em Contabilidade, Controladoria e Finanças pela FIPECAFI, Advogado, sócio da Almeida Froner Advogados.