Estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda Retido na Fonte (IRRF), calculado mediante a utilização da nova tabela progressiva, constante logo abaixo, os valores pagos a título de aluguéis pagos por pessoa jurídica (empresa - CNPJ), como locatária (inquilina), para pessoa física (CPF), como locadora (proprietário).  

Uma novidade da nova legislação é que poderá ser utilizado o desconto simplificado mensal, correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor máximo da faixa com alíquota zero da tabela progressiva mensal, ou seja R$ 528,00 [faixa com alíquota zero da tabela progressiva = R$ 2.112,00 (x) 25% (=) R$ 528,00].

Vamos a um exemplo prático:

Empresa Comercial Estrela Ltda. (pessoa jurídica) é locatária do imóvel da Rua da Direita nº 100, nesta cidade. Esse imóvel é de propriedade de José da Silva (pessoa física) e tem a locação administrada pela Imobiliária Bons Negócios Ltda., que para administrar a locação cobra uma taxa de 10% sobre o valor do aluguel.

O aluguel de abril/2023, no valor bruto de R$ 6.000,00, será pago em 05 de maio de 2023.

O cálculo do IRRF é o seguinte:

Com isso, o recibo (boleto) para a Empresa Comercial Estrela Ltda., locatária, pagar, em suma, ficaria:

A Empresa Comercial Estrela Ltda., locatária, além do valor do aluguel acima, também fica responsável pelo pagamento do IRRF, através de DARF, no valor de R$  600,04.

Quanto ao pagamento ao proprietário ( José da Silva), em suma, ficaria:

Convém lembrar que no caso de aluguéis de imóveis pagos por pessoa jurídica, não integrarão a base de cálculo para efeito de incidência do imposto sobre a renda, conforme o caso:

a) o valor dos impostos (IPTU...), taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;

b) o aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

c) as despesas pagas para sua cobrança ou recebimento (taxa de administração da imobiliária); e

d) as despesas de condomínio.

Os encargos acima somente poderão reduzir o valor do aluguel bruto quando o ônus tenha sido do locador.

No caso de imóveis com mais de um proprietário, o valor do aluguel deverá ser tributado proporcionalmente ao percentual que cada proprietário possui na propriedade.

No caso de imóveis de proprietários casados em comunhão de bens, que tenham imóveis com propriedade em comum, poderá ser tributado 100% do valor do aluguel em qualquer um dos cônjuges (tributação para o marido ou para a mulher) ou, opcionalmente, 50% para cada um dos cônjuges.

Com relação ao fato gerador do IRRF, ou seja, qual o momento da retenção do IRRF, isso acontece pelo chamado Regime de Caixa e não pelo Regime de Competência. Portanto, no momento em que o locatário efetua o pagamento, independentemente do mês a que se refira o aluguel. Exemplo: o aluguel referente ao mês de abril/2023 será pago pelo locatário em 05 de maio de 2023. Logo, a retenção do IRRF deverá ser de acordo com a legislação da data do pagamento (maio/2023, portanto, na nova tabela); e, não pela legislação do mês de abril/2023, mês de referência do aluguel.

Quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, por procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o proprietário.

Compõem a base de cálculo, para efeito de tributação do IRRF, os juros de mora, atualização monetária, multas por rescisão de contrato de locação, a indenização por rescisão antecipada ou término do contrato e quaisquer acréscimos ou compensações pelo atraso no pagamento do aluguel, bem como as benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário não reembolsadas pelo locador e as luvas pagas ao locador, ainda que cedido o direito de exploração.

No caso de rendimentos de aluguéis de imóveis recebidos por residentes ou domiciliados no exterior, compete ao seu procurador, no Brasil, a responsabilidade pela retenção do imposto de renda mediante aplicação da alíquota de 15%.

Os rendimentos de aluguéis de imóveis depositados em juízo são tributados somente quando disponibilizados ao beneficiário ou ao seu representante legal.

É obrigatória a emissão de recibo ou documento equivalente pelo locador ou administrador do bem, quando do recebimento de rendimentos da locação de bens imóveis.

Base Legal: Medida Provisória 1171/2023; Instrução Normativa RFB nº 1500/2014.

Fonte: Matéria elaborada pela M&M Assessoria Contábil