Contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para
adesão com alíquotas reduzidas
A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou
a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, que regulamenta a
atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado para pessoas físicas e
jurídicas.
Os contribuintes têm até 16 de dezembro de
2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre
o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.
Os interessados deverão apresentar a
Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a
partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC)
no site da Receita Federal.
Pessoas físicas que optarem pela
atualização do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA)
pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas,
sem redução, variam de 15% a 22,5%.
Já para as pessoas jurídicas, a atualização
dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada
com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam
até 34%, a depender do regime de tributação.
Caso o imóvel atualizado seja alienado
antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado
proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa
em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100%
após 180 meses.
Também poderão ser atualizados imóveis no
Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção
pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam
parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser
atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses
bens.
Atenção:
No caso de alienação
ou baixa de bens imóveis antes
de decorridos quinze anos contados da data da opção pela
atualização, o ganho de capital deverá ser apurado mediante a aplicação da
seguinte fórmula:
GK =
valor da alienação - [CAA + (DTA x %)], em que:
GK = ganho de capital;
CAA = custo do bem imóvel antes da
atualização;
DTA = diferença entre o valor do bem imóvel
atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e
% = percentual proporcional ao tempo
decorrido da atualização até a venda, conforme previsto no parágrafo único.
Os percentuais proporcionais ao tempo
decorrido da atualização até a venda são os expostos na tabela abaixo.
Tempo decorrido entre a venda
e a atualização (T)
|
Percentual aplicado ao DTA
- diferença
entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da
atualização (%)
|
T ?
3 anos
|
0
|
3
anos < T ? 4 anos
|
8
|
4
anos < T ? 5 anos
|
16
|
5
anos < T ? 6 anos
|
24
|
6
anos < T ? 7 anos
|
32
|
7
anos < T ? 8 anos
|
40
|
8
anos < T ? 9 anos
|
48
|
9
anos < T ? 10 anos
|
56
|
10
anos < T ? 11 anos
|
62
|
11
anos < T ? 12 anos
|
70
|
12
anos < T ? 13 anos
|
78
|
13
anos < T ? 14 anos
|
86
|
14
anos < T ? 15 anos
|
94
|
T
> 15 anos
|
100
|
Assim, para a alienação que ocorra até 3
(três) anos da data de atualização, a diferença entre o valor do bem imóvel
atualizado e o valor de seu custo antes da atualização não poderá ser aproveitado para fins de
apuração de ganho de capital.
A partir do 3º ano da atualização, a
diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes
da atualização poderá ser aproveitado gradualmente até atingir a sua totalidade
ao completar 15 anos, conforme tabela de escalonamento acima, prevista no art.
8º da Lei 14.973/2024.
Portanto, esta opção é vantajosa para os
contribuintes que pretendem alienar os bens imóveis em médio e longo prazo,
pois irão pagar menos imposto.
Para os contribuintes interessados, a
Receita Federal do Brasil orienta que avaliem com atenção antes de optarem pela
atualização, que é definitiva e irretratável.
Legislação relacionada:
Lei nº 14.973, de 16 de
setembro de 2024 (arts. 6º a 8º)
IN RFB 2.222/2024
Nota M&M: A M&M
Assessoria Contábil salienta que a opção pela atualização dos valores dos
imóveis gera tributo a ser pago agora (ano de 2024) e no caso de venda, essa
atualização não poderá ser considerada nos primeiros três anos. Ou seja, paga o
tributo mas não abate no Imposto sobre o ganho de capital; depois, ocorrendo a
venda no período de quatro à catorze anos, poderá abater parcialmente no
Imposto sobre o ganho de capital; os efeitos completos só se darão daqui a 15
anos, ou seja, em 2039. Tendo em vista que os valores dos imóveis não são
corrigidos, para fins de imposto de renda, considerando a expectativa de
inflação futura, provavelmente os valores atualizados agora em 2024 não terão
efeitos significativos em 2039. Portanto, tal atualização dos valores, com o
foco na redução da carga tributária, pode ser uma grande "pegadinha" do
governo. Por outro lado, talvez possa ser interessante para as empresa que têm
os valores de seus imóveis desatualizados nos balanços e queiram apresentar um
"balanço mais robusto".
Fonte:
Receita Federal do Brasil, com "nota" da M&M Assessoria Contábil