Contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para adesão com alíquotas reduzidas

A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Instrução Normativa nº 2.222, de 20 de setembro de 2024, que regulamenta a atualização do valor de bens imóveis a valor de mercado para pessoas físicas e jurídicas.

Os contribuintes têm até 16 de dezembro de 2024 para optar pela atualização e pagar o imposto sobre a diferença entre o custo de aquisição e o valor de mercado do imóvel, com alíquotas reduzidas.

Os interessados deverão apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim), disponível a partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal.

Pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) pagarão uma alíquota definitiva de 4% de IRPF sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, variam de 15% a 22,5%.

Já para as pessoas jurídicas, a atualização dos imóveis constantes no ativo não circulante de seus balanços será tributada com 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre a diferença. As alíquotas, sem redução, somam até 34%, a depender do regime de tributação.

Caso o imóvel atualizado seja alienado antes de decorridos 15 anos, o cálculo do ganho de capital será ajustado proporcionalmente ao tempo decorrido desde a atualização. O percentual começa em 0% para alienações ocorridas até 36 meses e aumenta gradualmente até 100% após 180 meses.

Também poderão ser atualizados imóveis no Brasil e no exterior, inclusive aqueles já atualizados pela Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex). Caso os imóveis façam parte de entidades controladas no exterior e bens de trust também podem ser atualizados, desde que a pessoa física seja responsável pela declaração desses bens.

Atenção:

No caso de alienação ou baixa de bens imóveis antes de decorridos quinze anos contados da data da opção pela atualização, o ganho de capital deverá ser apurado mediante a aplicação da seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)], em que:

GK = ganho de capital;

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;

DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme previsto no parágrafo único.

Os percentuais proporcionais ao tempo decorrido da atualização até a venda são os expostos na tabela abaixo.

Assim, para a alienação que ocorra até 3 (três) anos da data de atualização, a diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização não poderá ser aproveitado para fins de apuração de ganho de capital.

A partir do 3º ano da atualização, a diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização poderá ser aproveitado gradualmente até atingir a sua totalidade ao completar 15 anos, conforme tabela de escalonamento acima, prevista no art. 8º da Lei 14.973/2024.

Portanto, esta opção é vantajosa para os contribuintes que pretendem alienar os bens imóveis em médio e longo prazo, pois irão pagar menos imposto.

Para os contribuintes interessados, a Receita Federal do Brasil orienta que avaliem com atenção antes de optarem pela atualização, que é definitiva e irretratável.

Legislação relacionada:

Lei nº 14.973, de 16 de setembro de 2024 (arts. 6º a 8º)

IN RFB 2.222/2024

Nota M&M: A M&M Assessoria Contábil salienta que a opção pela atualização dos valores dos imóveis gera tributo a ser pago agora (ano de 2024) e no caso de venda, essa atualização não poderá ser considerada nos primeiros três anos. Ou seja, paga o tributo mas não abate no Imposto sobre o ganho de capital; depois, ocorrendo a venda no período de quatro à catorze anos, poderá abater parcialmente no Imposto sobre o ganho de capital; os efeitos completos só se darão daqui a 15 anos, ou seja, em 2039. Tendo em vista que os valores dos imóveis não são corrigidos, para fins de imposto de renda, considerando a expectativa de inflação futura, provavelmente os valores atualizados agora em 2024 não terão efeitos significativos em 2039. Portanto, tal atualização dos valores, com o foco na redução da carga tributária,  pode ser uma grande "pegadinha" do governo. Por outro lado, talvez possa ser interessante para as empresa que têm os valores de seus imóveis desatualizados nos balanços e queiram apresentar um "balanço mais robusto".

Fonte: Receita Federal do Brasil, com "nota" da M&M Assessoria Contábil