Por meio do julgamento do Tema Repetitivo 1.134, o Superior Tribunal de Justiça reformulou o entendimento sobre a responsabilidade de investidores interessados em participar de leilões judiciais no que se refere a dívidas tributárias eventualmente associadas que recaiam sobre os imóveis.

A partir da recente decisão, os compradores de imóveis leiloados judicialmente deixarão de ser responsabilizados por débitos tributários anteriores à arrematação, como por exemplo o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), mesmo na hipótese de haver previsão expressa no edital acerca de sua existência.

A decisão da Corte Superior de Justiça pautou-se nos termos do artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), no qual, consta expressamente que eventuais débitos tributários incidentes sobre o imóvel serão sub-rogados no produto da arrematação, ou seja, o valor alcançado no leilão judicial servirá para quitação da dívida fiscal.

Destaca-se o fato de que, mesmo na hipótese de o produto do leilão não ser suficiente para quitação das dívidas tributárias, não será imputada ao arrematante qualquer responsabilização sobre o pagamento do saldo remanescente, adquirindo o imóvel completamente livre de ônus de natureza tributária.

Entretanto, um ponto de extrema relevância merece destaque, a decisão proferida pelo STJ diz respeito apenas aos débitos de natureza tributária, mantendo a responsabilidade dos arrematantes por eventuais débitos de condomínio que eventualmente recaiam sobre o bem.

Tal mudança, que impacta leilões e arrematações em todo o Brasil, representa um avanço significativo para a proteção e segurança jurídica do setor imobiliário, visto que investidores passam a contar com maior previsibilidade e proteção ao adquirirem imóveis em leilões judiciais, certamente o que, por consequência, amplia o interesse neste mercado, incentivando a recuperação de ativos que, por dívidas, se encontravam estagnados.

Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) [1], no segundo trimestre de 2024, as vendas de imóveis novos subiram 17,9% em relação ao mesmo período do ano anterior, alcançando um recorde com 93.743 unidades comercializadas.

Portanto, a decisão do STJ sobre o tema chega em um momento de aquecimento do dinâmico setor imobiliário do Brasil, impulsionado pelo crescimento da demanda habitacional e pela busca de investidores por alternativas de renda e valorização patrimonial, propiciando maior proteção e segurança jurídica aqueles aqueles que escolherem investir no ramo de leilões judiciais.

Sem vínculo com o fato gerador

Até recentemente, a inclusão nos editais de leilão de cláusulas que transferiam ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto, poderia ser considerada como prática corriqueira no Judiciário, o que resultava em um cenário de incertezas entre os potenciais compradores, que temiam herdar dívidas de alto valor e complicações legais em decorrência da arrematação de imóveis.

A decisão do STJ, proferida em caráter de repercussão geral, acaba com tal incerteza ao reafirmar a prevalência do Código Tributário Nacional sobre editais de leilões judiciais, garantindo que o arrematante não será responsabilizado por tributos incidentes sobre o bem anteriormente à arrematação, mesmo que o edital mencione o contrário.

O ministro Teodoro Silva Santos, relator do caso, destacou que:

"Justamente em razão da ausência de vínculo do arrematante com o fato gerador ocorrido previamente à transmissão, ou com o anterior proprietário do imóvel, é que não haverá espaço, nesse específico caso, para elevar o terceiro à categoria de responsável tributário".

Desta forma, a decisão em questão pode ser classificada como um marco relevante para a proteção e segurança jurídica, pois elimina o risco de herança de dívidas tributárias, tornando o processo de arrematação mais atrativo e transparente.

É importante ressaltar que, embora os débitos de natureza tributária anteriores sejam sub-rogados no preço do lance, os débitos condominiais ainda permanecem sob a responsabilidade do novo proprietário.

Isso se deve à natureza distinta das obrigações condominiais, que são consideradas "propter rem" - ou seja, seguem o bem e se vinculam a ele em razão de sua própria existência.

Em que pese não mais poder ser responsabilizado por arcar com eventuais débitos tributários pretéritos, o arrematante permanece responsável por eventuais débitos condominiais incidentes sobre o bem, visando resguardar a integridade financeira das associações de moradores, garantindo a continuidade dos serviços essenciais do condomínio.

Ao assegurar que o arrematante não será sobrecarregado por dívidas anteriores, a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça contribui para o fortalecimento das transações imobiliárias e para a estabilidade do mercado, refletindo em um avanço na organização das normas jurídicas no Brasil, com destaque para a definição de responsabilidades em processos de arrematação de imóveis, o que certamente contribuirá para atrair mais investidores ao segmento de leilões, ampliando as opções de aquisição de imóveis e incentivando um ambiente de negócios mais saudável.

Autor: Guilherme Zauli. É coordenador da área imobiliária do Tortoro, Madureira & Ragazzi Advogados.