Sem histórico operacional e com imóvel afetado ao grupo via locação intragrupo, a alienação foi qualificada como ganho de capital.

Uma holding adquiriu três imóveis em Guarulhos/SP por R$ 21,5 milhões em 2016, locou-os a empresa do mesmo grupo por  R$  537 mil/mês e os alienou em 2018 por R$ 68,4 milhões.

A Receita Federal foi declarada como atividade imobiliária no lucro presumido. O Fisco requalificou: ganho de capital de R$ 46,9 milhões, tributado integralmente. (autuação de R$ 28,9 milhões)

A empresa alegou que compra e venda de imóveis constava do objeto social.

Objeto social não é atividade. Atividade exige substância.

O voto vencedor fixou: "a expressão atividade da pessoa jurídica não se confunde com a mera capacidade jurídica abstrata de praticar determinados atos, mas pressupõe o exercício de atividade econômica organizada, dotada de coerência funcional."

Sem histórico operacional e com imóvel afetado ao grupo via locação intragrupo, a alienação foi qualificada como ganho de capital.

A relatora divergiu: inexiste critério legal de habitualidade quantitativa. Há precedentes robustos nesse sentido. A maioria prevaleceu em sentido oposto.

No lucro presumido, a receita imobiliária é tributada sobre base presumida de 8% (IRPJ) e 12% (CSLL). O ganho de capital incide sobre o resultado efetivo - sem presunção.

Aqui, o ganho foi de R$ 46,9 milhões. A requalificação gerou R$ 13,8 milhões só em tributo principal - fora multa e juros.

Para holdings com imóveis locados a empresas do grupo, o risco é direto: a alienação pode ser requalificada como ganho de capital independentemente do objeto social.

Três elementos foram determinantes para a requalificação:

Operação única - sem histórico de atuação no mercado imobiliário.

Locação intragrupo - imóvel afetado à estrutura do grupo, não a ciclo econômico de mercado.

Debêntures com mútuo ao sócio - lógica de investimento patrimonial, não de atividade empresarial.

A decisão não é unânime - o voto vencido, com base em precedentes da CSRF, mostra que a matéria ainda divide o CARF.

Mas a maioria fixou um critério claro: substância operacional demonstrável é condição para o tratamento da receita imobiliária como operacional no lucro presumido. Objeto social e classificação contábil são ponto de partida - não de chegada.

Fonte: Rodrigo Schwartz, com edição do texto da M&M Assessoria Contábil