A Receita Federal altera entendimento sobre imóveis no lucro presumido,
gerando insegurança jurídica e debate sobre tributação e boa-fé empresarial.
Uma nova
manifestação da Receita Federal reacendeu um debate que parecia superado: Como
deve ser tributada, no regime do lucro presumido, a venda de um imóvel que um
dia já esteve no ativo imobilizado da empresa? A resposta dada agora pelo
Fisco, ao afirmar que a tributação deve ser feita como ganho de capital,
contradiz, em boa parte, o que a própria Receita havia decidido poucos anos
antes, na solução de consulta Cosit 7/21, e o resultado prático é um cenário de
insegurança para empresas que reorganizaram suas atividades de boa-fé.
O impasse
decorre de uma peculiaridade do lucro presumido: Nesse regime, o IRPJ e a CSLL
não incidem sobre o lucro efetivo da empresa, mas sobre uma base presumida por
lei a partir da receita bruta. Para quem exerce, de fato, a atividade de compra
e venda de imóveis, essa base equivale a 8% da receita para o IRPJ e a 12% para
a CSLL. Situação diversa ocorre quando a operação é enquadrada como ganho de
capital, pois nesse caso, a tributação incide sobre toda a diferença entre o
valor de venda e o valor contábil do imóvel, podendo alcançar uma carga de até
34%, sem a aplicação dos percentuais de presunção.
Definir se uma
venda é receita operacional ou ganho de capital, portanto, está longe de ser um
detalhe técnico: É o que determina se a empresa paga tributos sobre uma fração
presumida do valor ou sobre o ganho integral da operação.
Foi exatamente
esse ponto que a Receita voltou a enfrentar. Publicada em 24/6/26, a solução de
consulta Cosit 95/26, vinculante no âmbito da Receita Federal, fixou que a
receita obtida com a venda de imóveis que já estiveram classificados no ativo
não circulante imobilizado deve ser tributada como ganho de capital, e que isso
vale mesmo quando a empresa promoveu a reclassificação contábil do ativo e uma
redefinição legítima do seu objeto social para passar a atuar no ramo
imobiliário. Na prática, a origem contábil do bem passou a funcionar como uma
espécie de marca permanente, na medida em que uma vez imobilizado, o imóvel
carregaria esse rótulo até a venda, independentemente de a empresa ter de fato
mudado de atividade e a classificação do ativo.
O problema é que
essa conclusão conflita com a solução de consulta Cosit 7/21, posteriormente
reafirmada pela Cosit 221/24 - também vinculantes para a Receita Federal - que
adotava critério oposto. Para aquele entendimento, o que importa não é a origem
contábil do bem, mas a substância da operação: Se a compra e venda de imóveis
integra, de fato, o objeto e a rotina da empresa, a receita é operacional e se
submete à tributação pela base presumida, ainda que o imóvel já tenha sido
alugado a terceiros antes da venda e classificado no imobilizado.
A própria
Receita, ao fundamentar aquela solução, explicou que a regra do art. 215, § 14,
da IN RFB 1.700/17 existe justamente para impedir que uma simples
reclassificação contábil - um "passeio" do bem entre categorias do
balanço - mude artificialmente a natureza tributária da receita. A nova
consulta faz o caminho inverso: usa essa mesma norma, criada para combater o
formalismo contábil, para desconsiderar uma mudança real e comprovada de
atividade empresarial.
A própria
Receita parece reconhecer a tensão ao classificar a nova solução como apenas
"parcialmente vinculada" ao entendimento de 2021, o que equivale a
admitir que ela só se sustenta em parte diante do precedente que invoca.
As consequências
práticas dessa reviravolta recaem sobre empresas que estruturaram suas
operações confiando no entendimento anterior. Para elas, o risco agora é concreto:
autuações com glosa dos percentuais de presunção de 8% e 12%, cobrança dos
tributos de até 34% sobre o ganho de capital integral, acrescida de multa de
ofício e juros, incidindo sobre operações que foram planejadas de boa-fé.
Há, além disso,
um problema de fundo, que ultrapassa o caso concreto. Orientações divergentes e
sucessivas sobre a mesma norma tensionam a previsibilidade que se espera da
administração tributária, e uma nova interpretação mais restritiva não deveria
retroagir para alcançar operações já estruturadas sob a orientação anterior - é
o que decorre da vedação à aplicação retroativa de nova interpretação e do
dever de coerência do administrador, previstos no CTN e na lei de introdução às
normas do Direito brasileiro.
Diante desse quadro,
empresas que promoveram a reclassificação do ativo e uma mudança real e
documentada de atividade - com objeto social efetivamente exercido, operações
habituais e estrutura compatível com o novo ramo de negócio - ainda dispõem de
base sólida para sustentar a tributação da venda como receita operacional, pela
sistemática presumida. O momento, no entanto, exige reforço da documentação que
comprove essa substância econômica, e pode justificar a formulação de consulta
tributária ou a avaliação de medida judicial preventiva, diante do
endurecimento do entendimento fiscal sinalizado pela Cosit 95/26.
Autoras:
Bruna Belisario Vaintraub
Sócia da área tributária do Andrade Maia Advogados
e atua em demandas consultivas e de wealth planning, assessoria de operações
societárias, bem como em carteiras estratégicas de contencioso tributário.
Dedica-se também à atuação em leading cases nos Tribunais Superiores.
Lara Hoeltz Sperb
Sócia da área tributária do Andrade Maia Advogados,
com atuação focada no contencioso administrativo e judicial de alta
complexidade. Possui experiência estratégica em processos envolvendo tributos
diretos e indiretos perante os tribunais estaduais e federais.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/460639/solucao-cosit-95-26-altera-venda-de-imoveis-no-lucro-presumido