Holding Patrimonial - Receita Federal se pronuncia indicando tributação mais favorável na venda de imóveis

As empresas conhecidas como Holding Patrimonial, ou seja, aquelas que tem como atividades principais a compra, venda e locação de imóveis próprios, tem, além de benefícios como a sucessão familiar e a proteção patrimonial, a  grande vantagem com a tributação dos rendimentos de aluguéis, com a carga bem menor na pessoa jurídica, se comparado com a tributação da pessoa física. Porém, tinha uma grande desvantagem na tributação no momento da venda de imóveis na pessoa jurídica, quando antes utilizado para a locação, pois a simples reclassificação contábil do imóvel, passando de Imobilizado (ou Investimento) para Estoques não alterava a tributação, que dava-se nos parâmetros da primeira classificação contábil. A tributação como ganho de capital (lucro na venda de bens) normalmente tem maior carga na pessoa jurídica que na pessoa física. Ou seja, na prática, o fato de se ter uma Holding Patrimonial apresentava ganhos tributários mensais relativos aos rendimentos de alugueis dos imóveis próprios, porém, no momento da venda de algum desses imóveis, ocorria uma tributação muito alta, onde via-se todo o ganho tributário de vários anos sendo anulados.

Pois, recentemente a Receita Federal do Brasil emitiu resposta a Solução de Consulta Cosit nº 7/2021 onde, com a nova interpretação do texto legal, dá um grande alívio aos investidores em imóveis para a locação que o fazem através de uma Holding Patrimonial.

Com o novo  entendimento da Receita Federal, expresso na referida Solução de Consulta, as Holdings Patrimoniais que tenham a atividade de compra, venda e locação de imóveis, poderão tributar a venda de seus imóveis como receitas operacionais. Ou seja, como se mercadorias fosse. Logo, calculando-se o Lucro Presumido em 8% para fins de IRPJ e em 12% como Base de Cálculo para fins da CSLL. Portanto, na prática, a tributação total (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins) relativo a venda de imóveis próprios ficaria entre 5,93% e 6,73%, dependendo do valor da venda e das demais receitas da empresa naquele trimestre, sobre o valor total da venda, afastando-se a tributação como ganho de capital.

Destaca-se que para usufruir dessa tributação mais benéfica na venda dos imóveis, outros aspectos devem ser observados:

a)   Há necessidade da Holding Patrimonial ter como atividade, tanto a compra e venda, assim como a locação de imóveis próprios;

b)   Reclassificação contábil do imóvel, passando do Ativo Não Circulante para o Ativo Circulante, a partir do momento e o mesmo estiver disponível para a venda;

c)   O imóvel não tenha sido anteriormente destinado a manutenção das atividades da empresa (ex. imóvel sede da Holding Patrimonial).

A referida Solução de Consulta ainda sugere que a classificação contábil mais adequada para os imóveis que tem como objetivo serem locados seja no Ativo Não Circulante, em Investimentos, na conta Propriedades para Investimentos.

Outro aspecto a ser considerado é que não houve alteração do texto da legislação. Somente foi publicada uma nova interpretação ao texto legal já existente. Portanto, entende-se que é possível solicitar restituição dos valores pagos a maior, relativos aos últimos 5 anos, referente a venda de imóveis onde houve a tributação como ganho de capital.

Marcone Hahan de Souza

Contador e Administrador. Professor Universitário. Sócio da M&M Assessoria Contábil.

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