Juíza suspende cobrança de ITBI sobre transferências feitas por imobiliária

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) não incide sobre a integralização de capital social, mesmo no caso de empresas que desenvolvem atividades imobiliárias.

Imobiliária obteve na Justiça o direito de não pagar o imposto

Com esse entendimento, a juíza Sheila Draxler Pereira de Souza, da Central de Dívida Ativa da Comarca de Cabo Frio (RJ), em decisão liminar, suspendeu a cobrança do tributo sobre transferências de imóveis feitas por uma imobiliária do município fluminense.

Na ação, a imobiliária pleiteou a emissão de uma certidão de imunidade e o fim da exigência do pagamento do ITBI para a concretização das transferências. A empresa mencionou no pedido a imunidade tributária do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição. Além disso, citou o entendimento do Supremo Tribunal Federal no julgamento do Tema 796, em que a corte entendeu que o benefício é incondicional, exceto nos casos de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

Imunidade ao ITBI

Havendo mais de uma interpretação possível para o dispositivo constitucional mencionado - tema do Recurso Extraordinário 1.495.108, que teve repercussão geral reconhecida (Tema 1.348) e deve ser julgado neste ano -, a juíza endossou o argumento da empresa.

"O entendimento do STF reconhece a imunidade pleiteada como incondicionada, ou seja, não se sujeitando às ressalvas contidas na segunda parte do dispositivo, a saber: 'Nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil'", escreveu a julgadora.

Ela frisou que as ressalvas do texto não se aplicam ao caso da empresa autora da ação. O advogado Marcus Vinicius Gontijo Alves, do escritório Micheloni Advogados, representou a imobiliária no processo.

Clique aqui para ler a decisão

Fonte: Conjur/ Processo 3000275-20.2024.8.19.0011,  com "nota" da M&M Assessoria Contábil

ITBI sobre a diferença do valor integralizado em capital social: mais um capítulo da novela, na esfera judicial

A imunidade tributária decorrente da integralização de bens ao capital social de uma pessoa jurídica está garantida pela Constituição Federal, de modo que, ao serem integralizados imóveis, a cobrança do ITBI só deve alcançar o valor que exceder o limite do capital social, ou seja, o que acabar destinado a reserva de capital ou conta de ágio.

Empresa conseguiu se livrar de pagar ITBI graças a uma decisão liminar

Com esse entendimento, a juíza substituta em segundo grau Viviane Silva de Moraes Azevedo, da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, concedeu liminar para barrar a cobrança de ITBI pela prefeitura de Rio Verde (GO) sobre a transmissão de imóveis ao capital social de uma empresa.

Imunidade negada

O município havia negado o pedido de imunidade tributária com o argumento de que deve incidir ITBI sobre a diferença entre o valor declarado do imóvel e o valor de mercado.

Em primeiro grau, a empresa teve negado um pedido liminar para que tivesse reconhecida a imunidade tributária no caso. Foi quando interpôs um agravo de instrumento.

Limite do capital social

A empresa alegou que todo o valor dos imóveis foi registrado apenas em sua conta de capital social. Além disso, sustentou que, no caso concreto do Tema 796, julgado pelo Supremo Tribunal Federal, foi afastada a imunidade apenas sobre o "valor excedente na conta de Reserva de Capital - Ágio".

Ainda segundo a empresa, houve uma confusão na decisão de primeiro grau que negou a liminar, que caracterizou como valor excedente a "diferença entre o valor do bem totalmente registrado em conta de capital social, considerando o valor declarado no Imposto de Renda dos sócios, e o valor do bem apurado pela municipalidade".

A juíza Viviane Azevedo acolheu o argumento da empresa ao reafirmar que a tese fixada pelo STF no Tema 796 "estabelece que a norma imunizante prevista no artigo 156, parágrafo 2º, inciso I da Constituição Federal não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado, isto é, o valor destinado a reserva de capital".

"Além disso, vale ressaltar que a transferência do imóvel da pessoa física para a pessoa jurídica, pelo valor constante na declaração de bens, é uma faculdade prevista no artigo 23 da Lei nº 9.249/1995", acrescentou a julgadora.

Atuou na causa o advogado Gustavo de Toledo Degelo, coordenador da área de contencioso tributário da banca Briganti Advogados.

Nota M&M: Destacamos que esta decisão foi aplicada neste processo específico, e pode servir como um norteador para futuras sentenças. Porém, situações semelhantes poderão ter decisões diferentes, especialmente nas esferas de primeiro e segundo graus.

Fonte: Conjur, processo AG 5679310-29.2024.8.09.0138, com edição do texto e "nota" da M&M Assessoria Contábil

ITBI: Imposto deve ser pago na compra ou venda de imóveis

O valor do ITBI varia de acordo com cada município; confira o cálculo           

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que deve ser pago na compra ou venda de imóveis. 

O encargo é obrigatório para oficializar a aquisição e venda, mesmo de apartamentos na planta e deve ser pago no momento do registro no Registro de Imóveis. 

"Há leis que determinam que o pagamento deve ocorrer por meio da lavratura da escritura pública, já outras, por meio do registro da escritura", explica o advogado sócio do Carreirão & Dal Grande Advocacia, Bruno Carreirão.

Quem precisa pagar o ITBI

O ITBI é obrigatório para compras e vendas de imóveis, mas em caso de doação ou herança, o imposto cobrado é outro: o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). 

"Além disso, o ITBI incide apenas em transações envolvendo direitos reais, como propriedade e usufruto, que são suscetíveis de nota perante o Registro de Imóveis. Em casos como a transferência da posse de um imóvel ou direitos reais de garantia, como a hipoteca, o pagamento do imposto não é cobrado", explica Carreirão.

A isenção do pagamento do ITBI também acontece nos seguintes casos: 

·  Quando o imóvel irá corresponder a um patrimônio jurídico;

·  Quando há inclusão ou fusão de uma organização (pessoa jurídica);

·  Na compra de um imóvel com o valor de até R$ 176.444,41 ou que esteja inserido no antigo Programa Minha Casa Minha Vida e atual Casa Verde e Amarela.

Valor do ITBI

O valor da alíquota do ITBI é decidido pela prefeitura local, por isso, pode variar bastante a depender da região.

No entanto, o valor não pode ultrapassar a taxa máxima permitida pela constituição, que é de 5%. 

Veja a tabela de algumas alíquotas de acordo com os municípios brasileiros:

·  São Paulo (SP) - 3%;

·  Guarulhos (SP) - 2%;

·  Campinas (SP) - 2,7%;

·  Rio de Janeiro (RJ) - 3%;

·  Niterói (RJ) - 2%.

Como calcular o ITBI? 

Para calcular o imposto, é preciso multiplicar o valor venal do imóvel pelo valor da alíquota. Por exemplo, nas cidades onde a alíquota é de 2% e o imóvel custa R$ 500 mil, o valor a ser pago no ITBI é de R$ 10 mil.

Geralmente, esse custo é pago por quem está comprando o imóvel, apesar de se tratar de uma tributação passível de acordos e negociações entre as partes envolvidas. Ou seja, quem está interessado em vender o imóvel também pode arcar com esse custo para passar a propriedade adiante.  

No entanto, de acordo com o consultor tributário, sócio e presidente da Fradema Consultores Tributários, Francisco Arrighi, é possível economizar se houver inteligência na hora de pagar o ITBI. 

"Existem autorizações previstas na legislação que permitem lavrar o título em determinado Estado, mesmo que a sua residência seja em outro. O comprador tem 30 dias de prazo", explica. "Se não for pago, o resultado pode ser a impossibilidade de registro do bem no cartório de Registro
Geral de Imóveis (RGI)."

Nestes casos, de acordo com o consultor, o comprador se torna devedor e tem seu nome inscrito na dívida ativa. "Posteriormente, o município proporá execução da despesa, podendo levar a própria residência a leilão para liquidação do débito", aponta.

Fonte: Portal Contábeis

ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por ato oneroso "inter vivos"

1. Introdução

A idéia deste trabalho é mostrar o que é o imposto chamado ITBI, sua competência e alíquotas para o devido pagamento.

É o Imposto por ato oneroso sobre transmissão/cessão de bens e imóveis inter vivos.


ITBI - Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por ato oneroso "inter vivos"

Este imposto é de competência do Município através da Constituição Federal de 1988, Art. 156, instituído pela Lei Municipal 5492 de 28/12/88, com alterações feitas pela Lei 8147 de 29/12/00 e regulamentado pelos decretos municipais 6240 de 24/02/89 e 9811 de 28/12/98. Entrou em vigor em 01/03/89, conforme disposição constitucional.

O ITBI é um tributo (prestação pecuniária compulsória) desvinculada de qualquer atividade estatal específica. A lei permite a cobrança tanto na cessão quanto na transmissão.

Ex: Casa, apartamento, sala, loja, galpão, barracão, etc.

Importante: Para que se possa fazer o registro de um imóvel adquirido, é obrigatório que antes se pague o ITBI.1 Fato gerador:

-Transmissão inter vivos;

-Cessão física;

Abrange os seguintes atos (incisos I a X do parágrafo único do Art. 2º):

-Compra e venda pura ou condicional;

-Adjudicação, quando não decorrente de sucessão hereditária;

-Os compromissos ou promessas de compra e venda de imóveis, sem cláusula de arrependimento, ou a cessão de direitos deles decorrentes;

-Dação em pagamento;

-Arrematação;

-Mandato com poderes para transmissão ou cessão de direitos à aquisição de imóveis e seu substabelecimento quando estes configurarem transação;

-Instituição ou venda de usufruto;

-Tornas ou reposições que ocorram na divisão para extinção de condomínios de imóvel, quando for recebida por qualquer condômino cota-parte material, cujo valor seja maior que o valor de sua quota ideal, incidindo sobre a diferença;

-Permuta de bens imóveis e direitos a eles relativos;

-Quaisquer outros atos e contratos onerosos, que transfiram a propriedade de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, sujeitos à transcrição na forma da lei.2 Contribuinte do imposto (quem paga ITBI) art. 6º da Lei 5492/88

-Quem adquire o imóvel (quem compra)

-Quem permuta o imóvel (quem troca cada um deles, de forma solidária).

2.1 - Responsável pelo pagamento (Lei 5492/88, Art. 7º).

-Se o adquirente não pagar o ITBI, poderá ser cobrado o imposto (respondem solidariamente):

-De quem transmite o imóvel (vendedor);

-Do cedente (vendedor, na cessão).

-Dos oficiais do Cartório, se tiver havido irregularidade ao ser lavrada escritura ou por ocasião do Registro, sem prejuízo do disposto no art.7°, IV, letras b, e, j da lei 7378/97 (descumprimento de obrigação acessória).

3. Como é calculado o valor do ITBI?

Para calcular o valor do ITBI a ser pago, a Prefeitura atribui um valor para o seu imóvel que servirá de base de cálculo do ITBI. Sobre essa avaliação aplica-se a alíquota de 2,5%.

3.1 Como é calculado o valor do seu imóvel?No cálculo do valor do imóvel são considerados:

-Área de terreno

-Área de construção

-Fração ideal do terreno

-Depreciação (fator de redução em função da idade da construção)

-Localização

-Local mais (ou menos) valorizado

-Melhorias públicas existentes na rua em que o imóvel estiver localizado (água, luz, telefone, arborização, etc.).

-Padrão de acabamento do imóvel (popular - P baixo - B normal - N alto - A luxo - L)

-Tipo de construção ou tipo de ocupação:

-O tipo de construção é a forma que foi dada à construção, como casa, barracão, galpão, etc.

-O tipo de ocupação é a destinação que é dada ao imóvel. Por exemplo, se funcionar um consultório médico em uma casa, a ocupação será loja, apesar do tipo de construção ser casa.

4. Base de cálculo (Art. art. 5º da Lei 5.492/88)

Art.5º - A base de cálculo do imposto é o valor dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, no momento da transmissão ou cessão.

§ 1º - O valor será determinado pela administração tributária, através de avaliação com base nos elementos constantes do Cadastro Imobiliário ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior.

§ 2° - O sujeito passivo fica obrigado a apresentar ao órgão fazendário a declaração acerca dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos, na forma e prazo regulamentares.

§ 3° - Na avaliação serão considerados, dentre outros, os seguintes elementos, quanto ao imóvel:

I - Zoneamento urbano.

II - Características da região.

III - Características do terreno.

IV - Características da construção.

V - Valores aferidos no mercado imobiliário.

VI - Outros dados informativos tecnicamente reconhecidos.

§ 4º - Nos casos a seguir especificados a base de cálculo será:

I - na transmissão do domínio útil, 1/3 (um terço) do valor venal do imóvel;

II - na transmissão de domínio direto, 2/3 (dois terços) do valor venal do imóvel;

III - na instituição ou venda do direito real de usufruto, uso ou habitação, inclusive a transferência onerosa ao nu proprietário, 1/3 (um terço) do valor venal do imóvel;

IV - Na transmissão da nua propriedade, 2/3 (dois terços) do valor venal do imóvel;

V - nas tornas ou reposições verificadas em partilhas ou divisões, o valor da parte excedente da meação ou quinhão, ou parte ideal consistente em imóveis.

§ 5º - O lançamento será efetuado e revisto de ofício, com base nos elementos disponíveis, nos seguintes casos:

I - o contribuinte ou o responsável não apresentar a declaração a que se refere o § 2º;

II - a declaração apresentada contiver inexatidão, erro, omissão ou falsidade quanto a quaisquer elementos nela consignados;

III - o valor da base de cálculo consignado na declaração for inferior àquele determinado pela administração tributária, nos termos do § 1º;

IV - o contribuinte ou o responsável deixar de prestar informação ou de atender a pedido de esclarecimento formulado pela autoridade administrativa quanto à declaração apresentada (parágrafo acrescido da lei 8.147/00).

5. Lançamento

O lançamento do imposto é feito mediante declaração do contribuinte. A autoridade administrativa procede à avaliação do bem e calcula o tributo expedindo a respectiva guia para o seu recolhimento. O prazo estipulado na guia para o pagamento é de 3 (três) meses sem que altere o valor, após essa data incidem multas de porcentagens diversas.

6. Bibliografia

Site Fazenda - www.fazenda.phb.gov.br, Esclarecimentos sobre o ITBI

Site Contador - www.contadorperito.com, Competência, Função, Fato Gerador, Base de Cálculo, Contribuinte, Lançamento.

Site Prefeitura - www.portoalegre.rs.gov.br,

Machado, Hugo de Brito - Curso de Direito Tributário.


Autora: Cristiane Vieira Rosa - Acadêmica de Ciências Contábeis pela FARGS - Faculdades Riograndenses.

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