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A regulamentação da reforma tributária trará mudanças expressivas para a locação e venda de imóveis por pessoas jurídicas, exigindo adaptação das empresas e investidores.

Introdução

A reforma tributária recentemente aprovada no Brasil representa uma transformação significativa no sistema de arrecadação de impostos, impactando diversos setores econômicos, incluindo o mercado imobiliário. A nova regulamentação traz mudanças expressivas para a tributação da locação e venda de imóveis por pessoas jurídicas, alterando custos, influenciando estratégias empresariais e exigindo adaptações no planejamento patrimonial e sucessório.

Embora o objetivo da reforma seja simplificar a estrutura tributária, promovendo maior transparência e previsibilidade, as implicações para o setor imobiliário requerem uma análise aprofundada. Com a substituição de tributos tradicionais por um novo modelo de IVA - Imposto sobre Valor Agregado, as empresas precisarão revisar suas estratégias fiscais e operacionais para manter a competitividade e otimizar seus investimentos.

Impacto da reforma tributária na locação de imóveis

Atualmente, a tributação da receita de aluguel por pessoas jurídicas envolve o IRPJ - Imposto de Renda Pessoa Jurídica, a CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, o PIS - Programa de Integração Social e a Cofins - Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social. Com a reforma, esses tributos serão substituídos pelo novo IVA, composto pela CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços em âmbito federal e pelo IBS - Imposto sobre Bens e Serviços em nível estadual e municipal.

Essa alteração pode elevar a carga tributária sobre os aluguéis, uma vez que a CBS substituirá o PIS e a Cofins, cujas alíquotas variam conforme o regime tributário da empresa. Dependendo da definição das novas alíquotas e das regras de compensação de créditos tributários, a rentabilidade da locação pode ser impactada. Isso pode levar a um reajuste nos valores cobrados pelos aluguéis, alterando a dinâmica do mercado imobiliário e influenciando as decisões de investimento.

Tributação sobre a venda de imóveis e impactos no planejamento patrimonial

Na venda de imóveis por pessoas jurídicas, o principal ponto de atenção é a tributação sobre o ganho de capital. Atualmente, essa operação é tributada pelo IRPJ e pela CSLL, calculados sobre o lucro da transação. Com a adoção do IVA Dual (CBS e IBS), existe incerteza sobre a nova forma de tributação dessas operações. Caso a venda de imóveis passe a ser considerada uma operação sujeita ao IVA, o impacto sobre os preços e a atratividade do setor pode ser expressivo.

A possibilidade de uniformização das alíquotas, sem distinção entre imóveis comerciais, residenciais ou industriais, também levanta preocupações. Hoje, diferentes segmentos podem se beneficiar de tratamentos fiscais diferenciados, mas a reforma pode extinguir esses benefícios, aumentando os custos para determinados nichos do setor imobiliário.

Impactos para holdings patrimoniais e planejamento sucessório

As holdings patrimoniais, amplamente utilizadas para gestão de investimentos imobiliários e planejamento sucessório, também podem ser impactadas pelas novas regras tributárias. Muitas dessas empresas operam sob o regime de lucro presumido, que permite uma tributação mais vantajosa sobre receitas de locação e alienação de imóveis. Caso a reforma elimine essa possibilidade e imponha tributação integral pelo IVA, investidores precisarão reavaliar a viabilidade desse modelo.

Diante desse cenário, a adequação das holdings patrimoniais será essencial para mitigar riscos tributários e garantir um planejamento sucessório eficiente. Alternativas como reestruturação societária e revisão dos contratos de locação e venda podem ser necessárias para preservar a rentabilidade dos ativos imobiliários e minimizar os impactos fiscais.

Adaptação ao novo regime tributário e perspectivas para o mercado imobiliário

A transição para o novo modelo de tributação prevê um período de adaptação, durante o qual os tributos atuais coexistirão com o IVA. Esse processo trará desafios operacionais para as empresas do setor, que precisarão atualizar seus sistemas contábeis, revisar contratos e reavaliar a viabilidade econômica de seus empreendimentos.

A governança fiscal será um elemento-chave na implementação da reforma. O Comitê Gestor do IBS, previsto na EC, será responsável por coordenar a arrecadação e distribuição do imposto entre Estados e municípios. Embora isso possa trazer maior segurança jurídica para empresas que atuam em diferentes localidades, também levanta questionamentos sobre possíveis litígios e interpretações divergentes das novas normas.

Para que as empresas se adaptem sem comprometer sua competitividade, a assessoria especializada em tributação imobiliária será fundamental. O planejamento tributário adequado e a estratégia de compliance serão essenciais para mitigar riscos e identificar oportunidades dentro do novo regime fiscal.

Conclusão

A regulamentação da reforma tributária trará mudanças expressivas para a locação e venda de imóveis por pessoas jurídicas, exigindo adaptação das empresas e investidores. Embora a simplificação tributária seja um dos objetivos centrais da reforma, os impactos específicos sobre o setor imobiliário ainda precisam ser esclarecidos nas regulamentações futuras. O acompanhamento atento às novas regras e a assessoria especializada serão decisivos para garantir segurança fiscal e otimização de investimentos no novo cenário tributário brasileiro.

Autor: Lucas Pereira Santos Parreira

Sócio no Escritório Rosenthal e Sarfatis Metta. Mestre em Direito Empresarial e Especialista em Direito Tributário, Direito Civil e Direito Contratual.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/425252/reforma-tributaria-afeta-locacao-e-venda-de-imovel-por-pessoa-juridica