Multa por atraso no pagamento de condomínio é limitada a 2% após novo Código Civil

A partir do novo Código Civil, o teto para multas por atraso no pagamento de condomínio é de 2%, desde que a dívida tenha surgido na vigência da lei atual. O entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) se deu no julgamento de recurso do Condomínio do Edifício Frigia, no Estado de São Paulo, que recorreu de acórdão do Segundo Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo, mas a decisão foi mantida por unanimidade. O tribunal estadual aplicou o novo Código Civil ao caso e reduziu a multa de 20% para 2% sobre as prestações vencidas a partir de fevereiro de 2003, sendo mantida a incidência dos 20% sobre a dívida anterior a esse período.
O recurso interposto pelo condomínio no STJ discutiu o percentual da multa devida por atraso no pagamento das cotas correspondentes a uma unidade autônoma. O Tribunal de Alçada do Estado de São Paulo determinou que, a partir do novo Código Civil, a pena caia de 20% para 2% – de acordo com o artigo 1.336, parágrafo primeiro, da lei.
No STJ, o condomínio alegou omissão da decisão quando foi analisado recurso que levantou a necessidade de preservação do ato jurídico perfeito em relação à regra condominial. Para o recorrente, essa regra estabelece multa de 20% sobre o valor da dívida em atraso, incorrendo em ofensa a artigo do Código de Processo Civil (artigo 535, II, do CPC).
Sustentou, ainda, contrariedade à Lei nº 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, porque a multa de 20% tem amparo no referenciado dispositivo, “que precisa ser observado”, sob pena de ofensa ao Código Civil. Por fim, salientou que a multa não constitui preceito de ordem pública “e, ainda que o fosse, não teria o condão de operar efeito retroativo”.
Para o relator, ministro Aldir Passarinho Junior, não houve omissão por parte do Tribunal, pois, ao apreciar o recurso do condomínio, “a Corte deixou claro que, no seu entender, não havia ofensa a ato jurídico perfeito ou a direito adquirido, pois as prestações vencidas durante o período anterior continuam disciplinadas pela Lei 4.591/64”. Avaliou o ministro: “Assim, o vício apontado inexistiu, mas apenas conclusão desfavorável à parte autora.”
Quanto ao mérito, o ministro também entendeu não ter razão o condomínio. Observa que a Lei nº 4.591/64 (artigo 12, parágrafo 3º) admite previsão na convenção condominial de multa de até 20 % – “o que, evidentemente, vale para os atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil”. O caso não cabe às cotas vencidas depois da vigência da nova lei, pois essa revogou, por incompatibilidade, o percentual limite estabelecido no parágrafo terceiro, fixando novo teto de até 2%. “A regra convencional, perdendo o respaldo da legislação antiga, sofre, automaticamente, os efeitos da nova, à qual não se pode sobrepor”, concluiu o ministro.