A reforma tributária muda a tributação dos aluguéis de imóveis, com novos custos para locadores e possíveis impactos no mercado imobiliário, exigindo planejamento desde 2026.
A CBS chega em 2027: Proprietários de imóveis estão preparados para a nova tributação dos aluguéis?
A reforma tributária sobre o consumo talvez seja a maior alteração do sistema tributário brasileiro desde a Constituição de 1988. Entretanto, enquanto boa parte dos debates se concentra na substituição do PIS, da Cofins, do ICMS e do ISS pelo novo modelo de tributação, um tema ainda passa praticamente despercebido: a tributação da receita proveniente da locação de imóveis.
A discussão merece atenção imediata. Isso porque, já ultrapassamos ¾ (três quartos) de 2026 e, a partir de 1º de janeiro de 2027, inicia-se a cobrança da CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços, primeiro tributo do novo sistema criado pela EC 132/23 e regulamentado pela LC 214/25. Ainda que o IBS seja implementado gradualmente, a CBS começará a produzir efeitos concretos já no próximo exercício, alterando significativamente a tributação das operações imobiliárias1.
Até então, a locação de imóveis nunca integrou, propriamente, a tributação sobre o consumo. O aluguel sempre foi tratado como rendimento sujeito, essencialmente, ao Imposto de Renda. A lógica da reforma, contudo, modificou esse paradigma2.
Ao ampliar o conceito de operações onerosas, a LC 214/25 passou a considerar a locação de bens imóveis hipótese de incidência do IBS e da CBS. Em outras palavras, determinados contratos de aluguel deixarão de ser tributados exclusivamente pela ótica da renda e passarão também a integrar a tributação sobre o consumo.
Essa mudança representa verdadeira ruptura com o modelo anteriormente adotado.
1. Nem todos os proprietários serão tributados
É importante destacar que a reforma não submeteu toda e qualquer pessoa física à incidência da CBS.
A legislação estabeleceu critérios objetivos para definir quem será considerado contribuinte dos novos tributos nas operações imobiliárias. Atualmente, somente estarão sujeitos à incidência aqueles que, no ano-calendário anterior, preencherem cumulativamente dois requisitos3:
Receita superior a R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis; e
Exploração de mais de três imóveis distintos.
Esse ponto merece especial destaque, pois aparentemente a intenção do legislador foi distinguir o pequeno proprietário daquele que desenvolve atividade imobiliária de forma habitual e organizada. Na prática, quem possui um ou dois imóveis alugados como complemento de renda tende a permanecer fora da incidência da CBS.
Entretanto, a situação muda completamente para investidores patrimoniais, famílias que concentram diversos imóveis para locação ou contribuintes que administram patrimônio imobiliário de forma mais estruturada.
2. O aumento da carga tributária pode ser significativo
A preocupação não decorre apenas da criação de um novo tributo. Ela decorre da acumulação de incidências.
É que o proprietário continuará recolhendo Imposto de Renda sobre os aluguéis e, simultaneamente, passará a recolher a CBS (futuramente também recolherá o IBS) sobre a mesma atividade econômica.
Ainda que seja considerada a redução de 70% da alíquota prevista para a locação de imóveis, estima-se que a carga efetiva do IBS e da CBS fique próxima de 8,4%, caso a alíquota-padrão do IVA brasileiro seja fixada em aproximadamente 28%4.
Na prática, isso significa que determinados locadores poderão suportar uma carga tributária superior a 30% sobre a receita de aluguel.
Não se trata de mera alteração operacional. Há potencial redução da rentabilidade do investimento imobiliário, especialmente para pessoas físicas que concentram patrimônio destinado exclusivamente à locação.
3. O mercado provavelmente reagirá
Mudanças tributárias raramente permanecem restritas ao campo fiscal. Elas influenciam decisões econômicas. Nesse contexto, é razoável imaginar que parte dos proprietários tente repassar esse custo aos locatários, sobretudo em contratos novos.
Nas locações comerciais, esse repasse tende a ocorrer com menor resistência, já que empresas poderão aproveitar créditos do novo IVA5.
Já nas locações residenciais, o cenário é diferente. O locatário pessoa física não gera créditos tributários. Assim, qualquer aumento de aluguel representará efetivo acréscimo no custo da moradia.
Embora a LC 214 tenha criado redutores sociais e redução de alíquotas justamente para evitar aumento expressivo dos aluguéis, ainda é cedo para afirmar se esses mecanismos serão suficientes para neutralizar os efeitos econômicos da nova tributação.
4. A reorganização patrimonial tende a ganhar força
Outro reflexo esperado é o crescimento da utilização de holdings patrimoniais. A reorganização patrimonial já era utilizada como instrumento legítimo de planejamento tributário antes mesmo da reforma. Agora, esse movimento tende a se intensificar.
Embora a pessoa jurídica também esteja sujeita ao IBS e à CBS, ela normalmente possui estrutura tributária mais eficiente do que a pessoa física, especialmente quando optante pelo lucro presumido.
Além disso, empresas inseridas na cadeia econômica poderão aproveitar créditos do IVA, situação que não ocorre, em regra, com pessoas físicas.
Naturalmente, a constituição de uma holding envolve custos societários, contábeis e administrativos. Ainda assim, para contribuintes com patrimônio imobiliário relevante, a reorganização poderá representar alternativa economicamente mais racional6.
5. 2026 é o momento de planejamento
Talvez o maior problema seja justamente a falta de debate. Grande parte dos proprietários ainda acredita que a reforma tributária afetará apenas empresas industriais, comerciantes e prestadores de serviços.
Todavia, não é isso que prevê a legislação.
A partir de 2027, muitos locadores passarão a conviver com uma realidade tributária completamente diferente daquela existente até hoje. Por isso, 2026 deve ser encarado como um período de preparação.
É o momento adequado para revisar contratos de locação, avaliar a estrutura patrimonial utilizada para exploração dos imóveis, verificar o enquadramento nos critérios previstos pela LC 214/25 e estudar eventual reorganização societária, quando juridicamente recomendável.
6. Uma mudança que merece atenção
A inclusão da locação de imóveis na incidência da CBS e, posteriormente, do IBS, representa uma das mudanças menos discutidas, e, ao mesmo tempo, potencialmente mais relevantes, da reforma tributária.
Isso porque, embora o legislador tenha criado mecanismos para preservar pequenos locadores, investidores com atividade imobiliária habitual precisarão adaptar sua realidade fiscal ao novo modelo.
Os impactos ainda dependerão da regulamentação complementar, da atuação da Administração Tributária e da consolidação da jurisprudência. Contudo, uma conclusão já parece inevitável: quem deixar para compreender a nova tributação apenas em 2027 provavelmente perderá a oportunidade de realizar um planejamento patrimonial e tributário mais eficiente.
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1. Art. 257. A partir de 1º de janeiro de 2027, será vinculado a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS valor correspondente ao respectivo redutor de ajuste, nos termos do regulamento.
2. NAGURNHAK, Gilmara. Mudanças na tributação da locação de imóveis na reforma tributária e impactos para pessoas físicas e jurídicas. Revista Colombiana de Ciências e Humanidades (Rehcol), [S. L.], V. 2, N. 2, 2025. Doi: 10.5281/Zenodo.15694317. Disponível Em: Https://www.Rehcol.Com/Index.Php/Rehcol/Article/View/49. Acesso Em: 02 outubro. 2026
3. Art. 251. As operações com bens imóveis realizadas por contribuintes que apurarem o IBS e a CBS no regime regular ficam sujeitas ao regime específico previsto neste Capítulo.
§ 1º As pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS e sujeitas ao regime de que trata este Capítulo, nos casos de:
I – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior:
a) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais); e
b) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos;
II – alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior;
III – alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.
§ 2º Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário, a pessoa física de que trata o caput do § 1º deste artigo, em relação às seguintes operações:
I – a alienação ou cessão de direitos de imóveis que exceda os limites previsto nos incisos II e III do § 1º deste artigo; e
II – a locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º deste artigo.
§ 3º Para fins do disposto no inciso II do § 1º deste artigo os imóveis relativos às operações devem estar no patrimônio do contribuinte há menos de 5 (cinco) anos contados da data de sua aquisição.
§ 4º No caso de bem imóvel recebido por meação, doação ou herança, o prazo de que trata o § 3º deste artigo será contado desde a aquisição pelo cônjuge meeiro, de cujus ou pelo doador.
§ 5º O valor previsto na alínea “a” do inciso I do § 1º será atualizado mensalmente a partir da data de publicação desta Lei Complementar pelo IPCA ou por outro índice que vier a substituí-lo.
§ 6º O regulamento definirá o que são bens imóveis distintos, para fins no disposto nos incisos I e II do § 1º do caput.
§ 7º Aplica-se, no que couber, as disposições do Título I deste Livro quanto às demais regras não previstas neste Capítulo.
4. FRATINI, Danielle Eugenne Migoto Ferrari. Revista da Procuradoria Geral do Estado de São Paulo. Regime específico de bens imóveis. Edição 102 (2025). p. 89. Disponível em: https://doi.org/10.22491/0102-8065.2025.v102.1684 Acesso em: 02 Out. 2026
5. NAGURNHAK, Gilmara. Mudanças na tributação da locação de imóveis na reforma tributária e impactos para pessoas físicas e jurídicas. Revista Colombiana de Ciências e Humanidades (Rehcol), [S. L.], V. 2, N. 2, p. 192-193, 2025. Doi: 10.5281/Zenodo.15694317. Disponível Em: Https://Www.Rehcol.Com/Index.Php/Rehcol/Article/View/49. Acesso Em: 02 Out. 2026
6. TESSARI, Cláudio Holdings: Planejamento Sucessório, Gestão Patrimonial e Tributária / Cláudio Tessari, Camila Bandel Nunes Pinheiro – 4ª ed., rev., atual. e ampl. – São Paulo: Editora JusPodivm, 2025. p. 224-245
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Autor: Lincoln Primo Carvalho de Souza. Especialista em Direito Tributário (PUC/RS), membro da Comissão Especial de Assunto Tributário da OAB/RJ e advogado no MLMS Advogados Associados.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/465810/cbs-em-2027-donos-de-imoveis-estao-prontos-para-a-nova-tributacao